При покупка на недвижим имот

   

Какво трябва да знаем, когато купуваме недвижим имот?

Договорът за покупко-продажба на недвижим имот е двустранен, възмезден договор, с който продавачът прехвърля на купувача собствеността на недвижим имот, а купувачът плаща цена за имота. Договорите за прехвърляне на собственост или за учредяване на други вещни права върху недвижими имоти трябва да бъдат извършени с нотариален акт. Сделка за покупко-продажба на недвижим имот, която не е сключена в предвидената от закона форма (нотариален акт) е нищожна. Задължението на продавача е да предаде имота и да получи продажната цена, а задължението на купувача е да плати продажната цена и да получи имота. 

При покупка на недвижим имот много хора се обръщат за помощ към посредници – агенции за недвижими имоти.

На пазара за недвижими имоти се е наложила практика, страните да сключват предварителен договор, с който уговарят условията за бъдещото изповядване на сделката пред нотариус.

            Какво трябва да знаем за предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот?

            Предварителният договор за покупко-продажба на недвижим имот трябва да бъде сключен в писмена форма. Целта на предварителния договор е да подготви сключването на окончателния. Той трябва да включва всички съществени условия на окончателния договор, т.е. следва да са включени клаузите, които точно индивидуализират прехвърляемия недвижим имот, цената, страните, сроковете за сключване на окончателен договор под формата на нотариален акт и другите съществени условия. Обичайно страните се договарят част от продажната цена да бъде платена при сключване на предварителния договор. Предварителният договор гарантира всяка една от страните по него. С подписването му страните се задължават в бъдеще да подпишат окончателен договор пред нотариус, под формата на нотариален акт, но при всички, упоменати в предварителния договор условия. Всяка една от страните по предварителния договор може да предяви иск за обявяването му за окончателен, в случай че е изпълнила задълженията си по предварителния договор. В този случай окончателният договор се счита за сключен от постановяване на съдебното решение. Компетентен е съдът по местонахождение на имота. Обичайно агенциите за недвижими имоти предлагат на клиентите си типови предварителни договори. Имайки предвид важността на предварителния договор, е препоръчително той да бъде съставен или поне проверен от адвокат, специализиран в областта на недвижимите имоти.  Това до голяма степен ще намали рисковете от сключване на неизгоден договор. 

Управление на общите части

   

Отношенията, свързани с управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, както и правата и задълженията на собствениците, ползвателите и обитателите на самостоятелни обекти или на части от тях са регламентирани в Закона за управление на етажната собственост. 

     Особен режим на управление на общите части на сгради в режим на етажна собственост е въведен за сградите, построени в жилищен комплекс от затворен тип -той се урежда с писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти. Договорът се вписва от инвеститора в Агенцията по вписванията по партидата на всеки самостоятелен обект и е противопоставим на неговите последващи приобретатели.

        Управлението на етажната собственост обхваща реда и контрола върху ползването и поддържането на общите части и спазването на вътрешния ред в сграда в режим на етажна собственост, както и контрола върху изпълнението на задълженията на собствениците, ползвателите и обитателите.
Формите на управление на етажната собственост са общо събрание и/или сдружение
 на собствениците.Органи на управление са - Общо събрание и управител или управителен съвет.По решение на общото събрание на сдружението, прието с мнозинство повече от 50 на сто от представените идеални части в сдружението, правомощията на управителния съвет (управителя) могат да бъдат възлагани на физически лица, които не са собственици. Договорът за възлагане се сключва от упълномощено от общото събрание на сдружението лице.

Разходите за управление и поддържане на общите части на етажната собственост се разпределят поравно според броя на собствениците, ползвателите и обитателите.
Ремонт, обновяване, реконструкция и преустройство на общите части или подмяна на общи инсталации и оборудване се извършва по решение на общото събрание на собствениците. Общото събрание на собствениците или на сдружението създава и поддържа фонд „Ремонт и обновяване". Разходите за ремонт, обновяване, реконструкция и преустройство на общите части, за които има прието решение на общото събрание на собствениците, се разпределят между собствениците на самостоятелни обекти съразмерно с притежаваните от тях идеални части от общите части на сградата.
В Закон за управление на етажната собственост има списък с основните задължения на всеки собственик, на които трябва да се подчинява, като например: да не пречи на другите собственици, ползватели и обитатели да използват общите части на сградата;да не причинява вреди на общите части; да не ги заема; да не участва в дейности, които прекалено смущават и причиняват голямо неудобство за другите; да изпълнява решенията на общото събрание; да плаща необходимите разходи; да се съобразява със санитарно-хигиенни стандарти и др. 

Книга за етажната собственост трябва да се организира, съхранява и поддържа във всяка сграда и да съдържа съответната информация по отношение на имота, собственика, ползватели и др. Решенията на ръководните органи, приети в съответствие с изискванията на етажната собственост, са абсолютно задължителни за всички собственици в сградата.
Често чуждестранните собственици на имоти ангажират за управление и поддръжка компании за изпълнение на цялата вътрешна организация в сградата, плащане на сметки от тяхно име, събиране на плащания от собствениците, отдаване на апартаменти под наем от тяхно име и др. Услугите на много такива компании могат да бъдат намерени лесно чрез интернет. Силно препоръчително е да се подпише договор с такава компания, следвайки съветите на адвокат.

Какво трябва да знаем като потребители

   

Когато стоките се продават на потребителите, те трябва да отговарят на описанието и предназначението си и да притежават необходимото качество. При несъответствие на закупената от Вас стока или услуга, имате право да предявите рекламация.

При предявяването на рекламация бихте могли да се позовете на законовата гаранция или търговската гаранция. Вие решавате, в зависимост от това коя е с по-изгодни условия за Вас.

Законовата гаранция е гаранцията, която предоставя Законът за защита на потребителите. Имате право на рекламация и за стоки втора употреба или стоки, закупени от Интернет.

В случаите, в които се позовавате на законовата гаранция, срокът за предявяване на рекламация на стока е  2 години, но не по-късно от 2 месеца от установяване на несъответствието. Ако дефектът или несъответствието на стоката се прояви до 6 месеца след доставката й, се приема, че е съществувало при доставката й. В този период търговецът трябва да докаже съответствието на стоката  с договореното. Ако се докаже, че несъответствието се дължи на естеството на стоката, то не бихте могли да се възползвате от законовата гаранция.

Има и изключения от двегодишната гаранция. Това са случаите, в които се касае за стоки, чийто „естествен“ живот е по-кратък от две години, като например бельо, чорапи и други.

Срокът за предявяване на рекламация за услуга, когато се позовавате на законова гаранция е 14 дни от откриването на несъответствието на услугата. Важно е преди ползването на услугата да изискате максимална информация /по възможност в писмена форма/ от търговеца – срокове, условия за извършване, вид на влаганите материали, цена, начин на плащане и др.

Рекламацията се представя в търговския обект пред търговеца или упълномощено от него лице, на адреса на управление на търговеца, или на друго място, посочено от търговеца. Рекламацията се представя устно или писмено. Търговецът, от който сте закупили стоката е длъжен да придвижи рекламацията до сервиза или производителя.

За предявяване на рекламация е необходимо да пазите своята касова бележка, фактура, протокол или друг документ, доказващ покупката. Търговецът е длъжен да впише рекламацията Ви в книга за рекламации, независимо от това дали я счита за основателна или не. Ако търговецът приеме, че рекламацията Ви е основателна, то той трябва в едномесечен срок да извърши ремонт на стоката или за я замени с нова. Срокът започва да тече от датата на предявяване на рекламацията. Привеждането на стоката в съответствие с договореното е безплатно за Вас. Не трябва да понасяте значителни неудобства при ремонта на стоката. Ако търговецът не  приведе стоката в съответствие с договора в рамките на месец, имате право да претендирате за възстановяване на заплатената от Вас сума или за отбив от цената на стоката. Трябва да знаете, че не можете да претендирате за възстановяване на заплатената сума, ако несъответствието на закупената стока е незначително.

Ако не постигнете споразумение с търговеца, можете да подадете жалба срещу него в най-близкия регионален офис на Комисия за защита на потребителите.

Друг вид гаранция е търговската гаранция. Тя не е задължителна. Търговската гаранция обвързва този, който я предоставя. В случай, че търговецът предоставя гаранция, тя трябва да съдържа следната информация: обхват, срок, териториален обхват, име и адрес на лицето, предоставящо гаранцията. Трябва да бъде отразено и това, че независимо от търговската гаранция, продавачът отговаря за липсата на съответствие на потребителската стока с договора за продажба, съгласно гаранцията, дадена от Закона за защита на потребителите.

Когато сте предявили рекламация, позовавайки се на търговската гаранция и рекламацията се удовлетворява чрез замяна на стоката с друга, се запазват първоначалните гаранционни условия. Ако рекламацията се удовлетворява чрез ремонт на стоката, то срокът на ремонта се прибавя към гаранционния срок.

ПРИ ЗАПОР НА БАНКОВА СМЕТКА

 

В случай, че установите, че банковата ви сметка е запорирана и не можете да изтеглите пари нито от банката, нито от банкомата, първо запазете спокойствие. Попитайте банков служител към вашата банка кога е получено запорното съобщение, от кой съдебен изпълнител е наложен запорът и за каква сума.

 

След това отидете при съответния съдебен изпълнител и разберете защо е запорираната сметката ви, по искане на кой кредитор и за каква сума. Поискайте да се запознаете с изпълнителното дело.

 

     Запорът върху банковата сметка представлява принудително действие от страна на съдебен изпълнител, което цели ограничаване на правото ви да оперирате свободно с наличните средства в сметката си. Запорът се налага при изрично искане на ваш кредитор, когато срещу вас е образувано изпълнително дело. С него се обезпечава вземането на кредитора срещу вас, за да може той да се удовлетвори от средствата, които постъпват или са в сметката ви.

 

     Запор върху банкова сменка може да бъде наложен от съдебен изпълнител по искане на ваш кредитор по различни поводи, например: не сте обслужвали навреме изтеглен кредит, имате незаплатени сметки към Топлофикация или мобилен оператор, дължите изплащане на парично задължение по договор, който сте сключили и т.н.

 

   Запор на банкова сметка може да бъде наложен и въз основа на обезпечителна заповед, която е издадена от съда, като обезпечение на вече предявен иск срещу вас или пък бъдещ иск, който предстои да бъде заведен.

 

     Допустимо ли е вашата банка да предоставя информация за банковата ви сметка? Банковата тайна обхваща фактите, засягащи наличностите и операациите по сметката ви в банката – от къде ви се превеждат суми, на кого вие превеждате суми, в какъв размер и на какво основание. Това е информация, която може да бъде разкрита на определен кръг лица при определени обстоятелства – например на прокурор, на съда и др. Съдебният изпълнител няма право да получава такава информация, а и тя не му е нужна, за да ви запорира сметката. Той може само да провери дали имате банкова сметка в определена банка и дали има пари в нея.

 

     В някои случаи при запор на банковата ви сметка е възможно да е станала грешка и да се окаже, че изобщо не е трябвало да се налага запор, или запорът не е трябвало да бъде върху целия размер на сумите, които ви се превеждат по сметката. Това следва да бъде уточнено при съдебния изпълнител, наложил запора.

 

   Възможно е да е наложен запор за вземане, което вече сте изплатили. В този случай е необходимо да представите съответния документ за изплащане на дължимата сума пред съдебния изпълнител и да поискате да бъде вдигнат наложения запор върху сметката ви.

 

     При запознаване с изпълнителното дело може да се окаже, че сумите, които търси кредиторът, поискал запор върху сметката ви, са погасени по давност. В този случай е добре да се обърнете към адвокат. Той ще ви помогне да установите недължимостта на предявените вземания към вас пред съда, с цел да бъде вдигнат запора върху сметката ви.

.: BGtop.net.: BGtop.net