На пазара на недвижимите имоти зачестиха случаите на предлагане на ипотекирани имоти.

            Има ли риск да се закупи имот с ипотека? Действителна ли ще бъде такава сделка? – това са въпроси, които си задават много хора, които са харесали и желаят да закупят такъв имот.

            Сделка покупко – продажба с предмет ипотекиран имот е напълно действителна, но тежестта /ипотеката/ следва имота, т.е. и след продажбата и смяна на собственика на имота, ипотеката ще важи. Кредиторът, наложил ипотеката за обезпечаване на задължения, които не се плащат, ще може да изнесе имота на публична продан и да се удовлетвори от цената му, независимо кой е собственик на имота към датата на публичната продан. Достатъчно е ипотеката да е била вписана в имотния регистър преди прехвърлянето на собствеността на имота по нотариален ред.

            При желание от ваша страна да закупите недвижим имот е необходимо да се обърнете към адвокат, който да провери в имотния регистър дали на имота са наложени някакви вещни или облигационни тежести – ипотеки, възбрани, право на ползване, договори за наем, вписани искови молби и т.н., които ще тежат върху имота и след закупуването му.

В случай, че желаете да закупите ипотекиран недвижим имот, на първо място трябва да се убедите какъв е размера на задължението /кредита/, за обезпечение на което е наложена ипотеката и каква част от него не е изплатена. Трябва да сте наясно дали продажната цена, която ще заплатите е достатъчна да покрие задължението, заедно с лихви и евентуално неустойки за забава, ако не са заплащани в срок. За това следва да изискате документ от кредитора на задължението. Трябва да се убедите, че ипотекарния кредитор не е пристъпил вече към публична продан на недвижимия имот. Най- често кредитор на ипотекиран имот е банка. Трябва да изискате от продавача да се снабди с писмо – ангажимент от банката - кредитор, което да ви предостави, в което кредиторът поема ангажимент да заличи ипотеката след внасянето по съответна сметка на цялата дължима сума  - главница, лихви, неустойки и такси. Много е важно да не превеждате част или цялата продажна цена директно на продавача, а да я преведете на кредитора – банка за покриване на задълженията, обезпечени с ипотека върху имота, който купувате. В случай, че решите да преведете директно продажната цена на продавача – собственик, рискувате, тъй като е възможно той да не погаси с парите задълженията си, обезпечени с ипотеката и кредиторът да не заличи наложената ипотека. Механизмът на плащането следва да бъде описан както в предварителния договор, така и в нотариалния акт за покупко-продажба на имота.

Добре е, ако купувате ипотекиран недвижим имот, да се обърнете към адвокат специалист в областта на вещното право.

В житейски план смъртта на близък човек е винаги тежка. За съжаление, с настъпването на смъртта, за роднините на починалия възникват доста юридически въпроси, които следва да уредят. Все по-често, след смъртта на роднина, близките му установяват, че починалия към датата на смъртта си е имал доста задължения – заеми, кредити, закупени стоки на изплащане, непогасени задължения за данъци и други.

            Наследството включва както имуществените права (активите), така и задълженията (пасивите) на наследодателя. Понякога след настъпване на смъртта на близък, наследниците установяват, че пасивите в наследството са повече от активите.

            Наследството се открива към датата на смъртта на лицето. Т.е. всичко, което починалият е притежавал към датата на смъртта си (собственост, влогове, авоари по банкови сметки, движими вещи и т.н.), както и всички негови задължения (неизплатени кредити, заеми, задължения за данъци, задължения към различни дружества като Топлофикация, мобилни оператори и т.н.) е включено в наследството. Затова, адвокат би ви посъветвал след откриване на наследство, да се провери какви са активите и пасивите в наследствената маса.

            Наследникът отговаря за задълженията на наследодателя не само с полученото по наследство, а с цялото си имущество, поради което възниква въпроса, какво да правим, ако след проверката се установи, че задълженията в полученото наследство са повече от активите му.

            Съгласно чл.48 от Закона за наследството „Наследството се придобива с приемането му.“ Наследството се приема по два начина: Приемането може да стане с писмено заявление до районния съдия в района, в който е открито наследството, като в този случай, приемането се вписва в специална за това книга или Приемане на наследството е налице, когато наследникът извърши действие, което несъмнено предполага неговото намерение да приеме наследството. Съдебната практика е категорична, че приемането на наследство преди отказа е дефинитивен акт и не само не може да бъде отменено от приелия наследството, но и го лишава от възможността да се откаже от него.

            Законодателят е уредил възможност за наследниците да се откажат от наследството. В повечето случаи наследниците се отказват от наследство, когато се установи, че в наследството пасивите са повече от активите или поради лични морални или етични съображения. Всеки един от наследниците има право да се откаже от наследството, като заяви писмено това пред районния съдия в района, в който е открито наследството. Отказа от наследство се вписва в специална книга в съда. При извършен отказ от наследство, частта на отказалият се уголемява дяловете на останалите наследници.

            Всеки един от наследниците може да приеме и наследството по опис. Съгласно чл.60 от Закон за наследството „Наследникът, който е приел наследството по опис, отговаря само до размера на полученото наследство.“Т.е., когато наследството е прието по опис, наследникът ще отговаря пред кредиторите на починалия само с онова, което е получил като наследство, а не и със свои лични вещи или права.

            Законодателят е категоричен по отношение на приемане на наследство от недееспособни (малолетни, непълнолетни или поставени под запрещение лица), те приемат наследство само по опис.

            В случай, че попаднете в ситуация да наследявате е добре да се обърнете към адвокат, специалист в тази област, с цел да се проучат активите и пасивите на наследството и да получите адекватен съвет относно действията, които следва да предприемете.

При развод, един от основните въпроси, който съдът трябва да реши е кой от двамата бивши съпрузи ще ползва семейното жилище след прекратяването на брака.

Съгласно правните норми в Семейния кодекс, дори да няма направено искане от страните в съдебния процес, съдът служебно се произнася по въпроса, кой от съпрузите ще ползва семейното жилище след развода, когато от брака има ненавършили пълнолетие деца.

В случаите, когато семейното жилище не може да бъде ползвано  едновременно от двамата бивши съпрузи, съдът предоставя ползването на единия от тях.

Основни критерии при преценката на съда на кого да бъде предоставено ползването на семейното жилище след развода са интересите на децата, вината за разстройството на брака, здравословно състояние, притежаването на други имоти от съпрузите, материално положение, жилищна нужда и други обстоятелства.

Принципът е, когато от брака има ненавършили пълнолетие деца, жилището да се предоставя за ползване на този съпруг, който ще упражнява родителските права след прекратяването на брака и при когото ще живеят децата.

При развод по взаимно съгласие, съпрузите следва задължително да включат в споразумението си пред съда уредбата на отношенията помежду си във връзка с ползването на семейното жилище.

Съгласно правните норми в Семейния кодекс „Когато от брака има ненавършили пълнолетие деца и семейното жилище е собственост на единия съпруг, съдът може да предостави ползването му на другия, на когото е предоставено упражняването на родителските права, докато ги упражнява. 

 Когато от брака има ненавършили пълнолетие деца и семейното жилище е собственост на близки на единия съпруг, съдът може да предостави ползването му на другия, на когото е предоставено упражняването на родителските права, за срок до една година.

Когато съпрузите са съсобственици или имат общо право на ползване върху семейното жилище, съдът предоставя ползването му на единия от тях, като взема предвид интересите на ненавършилите пълнолетие деца, вината, здравословното състояние и други обстоятелства.“

Според чл.57 от Семейния кодекс, по силата на съдебното решение, с което се предоставя ползването на семейното жилище възниква наемно отношение. Това съдебно решение може да бъде вписано в имотния регистър при Агенция по вписванията. Всяка една от страните в съдебното производство за развод, може да поиска от съда да определи размера на наемната цена. Не се дължи наем за площта от семейното жилище, която е ползвана от ненавършилите пълнолетие деца. Размерът на наема се определя от съда на база средната пазарна наемна цена.

По въпроси, свързани с ползването на семейното жилище след развода е добре да се обърнете към адвокат, специалист в областта на семейното право.